Меню

+7 (7172) 999-471 (приемная) ,  Call-center-  8 8000 8000 12e-mail:info@zhkh.kz

Версия для печати

Title

1. Вопрос.  Собственники помещений (квартир) дома хотят выйти из состава КСК. Однако, председатель КСК всячески препятствует этому. Что можно сделать в такой ситуации?

Согласно пункту 7 статьи 42 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» собственники помещений (квартир) жилого дома, который вместе с другими домами управляется одним кооперативом собственников помещений (КСК), вправе по решению, принятому большинством, выйти из состава этого КСК и образовать свой отдельный КСК, перейти в другой КСК либо применить иную форму управления объектом кондоминиума.  

По решению большинства собственников помещений (квартир) форма управления объектом кондоминиума может быть изменена. 

Таким образом, для того чтобы выйти из действующего КСК, прежде всего нужно создать инициативную группу из жильцов. Полномочия инициативной группы подтверждаются простым большинством голосов жильцов и оформляются протоколом.

Инициативная группа должна передать в правление действующего КСК заявление жильцов дома о желании выйти из состава кооператива собственников. Заявление, согласно Уставу КСК, должны подписать не менее 20% жильцов. 

Инициативная группа проводит работу по подготовке собрания жильцов дома, сообщает правлению действующего кооператива о сроке и месте его проведения не менее чем за 10 дней. Председатель и члены правления КСК приглашаются на данное собрание. 

Для принятия законного решения о выходе из КСК в работе собрания должно участвовать не менее 51% владельцев квартир или их доверенных лиц. Своё решение жильцы должны оформить соответствующими подписями в протокольном порядке. Принятое решение считается действительным, если за него проголосовало открытым голосованием не менее 2/3 жильцов, присутствующих на собрании.

 

2. Вопрос. Как зарегистрировать новый КСК, если собственники приняли решение выйти из состава действующего КСК?

Для регистрации нового КСК необходимо выполнить требования статьи 44 Закона Республика Казахстан «О жилищных отношениях» и предоставить в ЦОН по месту проживания заявление, протокол учредительного собрания собственников помещений в объекте кондоминиума, Устав кооператива собственников помещений (квартир), государственный акт о регистрации объекта кондоминиума.

По факту регистрации новой формы управления, собственники помещений (квартир) должны на общем собрании принять решение о смене формы управления, согласно пункту 7 статьи 42 Закона РК «О жилищных отношениях» («Собственники помещений жилого дома, который вместе с другими домами управляется одним КСК, вправе по решению, принятому большинством, выйти из состава этого КСК и образовать свой отдельный КСК либо применить иную форму управления объектом кондоминиума»), и письменно уведомить КСК, из которого вышли, о необходимости оформления акта приёма-передачи дома. После подписания акта вы можете начать работу своего КСК.

 

3. Вопрос. Законно ли начисление пени на задолженность по целевым расходам в КСК? Если да, то с какой суммы задолженности начисляют пеню?

Начисление пени за просрочку платежа законно. Согласно статьи 50 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» при просрочке собственниками помещений обязательных платежей в счет общих расходов за каждый просроченный день, начиная с первого дня последующего месяца, на сумму долга начисляется пеня в размере, установленном законодательством. 

При непогашении членом кооператива собственников помещений (квартир) задолженности в течение трех месяцев после установленной даты платежа без уважительных причин кооператив вправе обратиться в суд о принудительном взыскании задолженности. 

 

4. Вопрос: Если объект кондоминиума не зарегистрирован, должны ли жильцы платить эксплуатационные расходы?

Согласно статьи 32 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в соответствии с законодательством Республики Казахстан о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.  

До регистрации объекта кондоминиума, сделки с общим имуществом не приобретают юридической силы, за исключением случаев, когда сделка с долей в общей собственности считается совершенной при совершении сделки с имуществом, находящимся в индивидуальной (раздельной) собственности (ином вещном праве).

 Таким образом, до регистрации объекта кондоминиума сделки участников кондоминиума либо органа, управляющего объектом кондоминиума, связанные с общей собственностью, не приобретают юридической силы.

В тоже время факт наличия или отсутствия регистрации кондоминиума не имеет отношения к обязанности оплачивать расходы на содержание жилья. Собственники помещений (квартир) согласно статье 50 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» обязаны содержать общедомовое имущество вне зависимости от факта регистрации кондоминиума, так как это их имущество, и риск его разрушения лежит на собственниках, а не на КСК и не на государстве.

 

5. Вопрос: Должны ли оплачивать услуги КСК, если не заключен договор с собственниками помещений (квартир)? Обязан ли КСК инициировать заключение данного договора? Если договор не заключался с КСК вправе ли собственники помещений (квартир) производить оплату денежных средств на содержание дома?

Статья 50 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» не ставит в зависимость от наличия договора обязанность по оплате обязательных платежей со стороны собственников. В ней сказано, что собственники помещений (квартир) обязаны участвовать в общих расходах по содержанию и использованию общего имущества соразмерно их доле. Обязанность по заключению договора не указана и не возложена ни на одну из сторон.

При этом в статье 47 данного Закона сказано, что общее собрание вправе принять к своему рассмотрению любые вопросы деятельности кооператива. Таким образом, обязанность по инициированию заключения договора может быть возложена собственниками на кооператив в протоколе или в уставе кооператива. 

Обязательные платежи производятся ежемесячно, если Уставом кооператива не предусмотрено иное. Дополнительные расходы, не относящиеся к разряду обязательных и обеспечивающих необходимую эксплуатацию дома в целом, не могут возлагаться на собственников помещений (квартир) без их согласия.

 

6. Вопрос: Кто утверждает размер платы за аренду подвала в многоквартирном жилом доме?

Согласно статьи 42-1 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» на собраниях собственников помещений (квартир) рассматриваются и принимаются решения по вопросам, связанным с управлением и содержанием объекта кондоминиума. 

В связи с этим, размер арендной платы необходимо утверждать на общем собрании собственников помещений (квартир).

 

7. Вопрос: Во дворе нашего дома свои машины ставят не только жильцы, но и сотрудники ближайшего кафе. Недавно владелец кафе поставил ограждение для личного автотранспорта. Правомерны ли его действия?

Нет, не правомерны действия. Любые ограждения на придомовой территории незаконны. Необходимо обратиться в земельную инспекцию. Приоритет на придомовую территорию должен отдаваться жильцам близлежащих домов.

 

8. Вопрос: В жилом доме я арендую подвальное помещение, но жильцы дома против этого. Могу ли я в случае расторжения договора аренды с КСК требовать возврата денег за аренду и за проведённый в подвале ремонт?

В вашем случае всё зависит от того, на каких условиях был заключён договор аренды. Так, в случае, если жильцы сначала приняли положительное решение об аренде подвала, а потом поменяли его и нанесли вам материальный ущерб и в договоре прописано ваше право на возмещение данного вреда, то вы вправе требовать компенсацию.

Однако, если вопрос о компенсации всех улучшений, произведённых вами, в договоре не закреплён, то в этом случае с вами могут досрочно расторгнуть договор и вернуть арендную плату без каких-либо дополнительных выплат.

 

9.  Вопрос: В подвале дома несколько собственников помещений (квартир) построили кладовки, для хранения санок, велосипедов, запасных столов, стульев и т. д. Могут ли в подвале располагаться кладовки и выкупить место в этом подвале?

Согласно статьи 2 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» к общему имуществу относятся - части объекта кондоминиума (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), кроме помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности.

Подвал любого дома предназначен для эксплуатации общедомовых коммуникаций. По закону в подвале не могут располагаться вообще ничьи кладовки независимо от их нахождения по отношению к общедомовым сетям. Кроме того, пожарный надзор может вынести предписание на освобождение всего подвала и может оштрафовать.

Поэтому другие собственники помещений (квартир) данного дома могут обратиться в суд с иском о разборе всех кладовок в подвале.

Оформить право собственности можно по факту получения письменного согласия всех остальных собственников помещений (квартир) дома.

 

10. Вопрос: Подскажите, кто является владельцем подвала в многоквартирном доме? Бывают ли вообще какие-либо документы на подвал? Что нужно, чтобы получить постоянное право на подвал?

Владельцами подвального помещения в многоквартирном жилом доме могут являться его жители, если данное помещение не находится в государственной или частной собственности третьих лиц. Как правило, документом на подвальное помещение является инвентарное дело жилого дома, где указаны все характеристики такого помещения.

В случае выкупа подвала к таким документам можно отнести акт на право собственности на земельный участок и свидетельство о регистрации прав на недвижимое имущество.

В случае регистрации кондоминиума таким документом является свидетельство о регистрации кондоминиума. Для получения каких-либо законных прав на подвальное помещение необходимо всегда согласие его собственников, которыми могут быть в зависимости от обстоятельств все вышеперечисленные категории граждан и юридических лиц.